Neue Gesetze zur Ferienvermietung in Spanien ab 3. April 2025
Spanien ist seit langem ein Magnet für Immobilieninvestoren, die auf der Suche nach hohen Renditen durch kurzfristige Ferienvermietung sind. Mit dem Boom von Plattformen wie Airbnb und Booking.com haben Tausende Zweitwohnungen und Anlageimmobilien in erstklassigen Lagen an der Costa Blanca, der Costa del Sol und den Balearen erworben.
Doch ab dem 3. April 2025 ändern sich die Regeln.
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie an Touristen zu vermieten, müssen Sie sich unbedingt mit dem neuen Rechtsrahmen vertraut machen. Andernfalls könnte es zu unerwarteten Geldstrafen kommen - oder zu einem blockierten Geschäftsmodell.
Neue Regeln: Was sich ändert und warum es wichtig ist
Mehr Macht für Wohnungseigentümergemeinschaften (VME) Bislang konnten Wohnungseigentümer ihr Eigentum oft ohne formelle Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft (VME) vermieten. Dies wird nun nicht mehr der Fall sein.
Ab dem 3. April ist eine schriftliche Genehmigung der VME erforderlich, bevor Sie eine Immobilie zur kurzfristigen Vermietung anmelden können. Keine Genehmigung? Keine Vermietung.
Daher ist es umso wichtiger, das richtige Gebäude oder die richtige Urbanisation zu wählen. Selbst wenn eine Region oder eine Stadt touristische Vermietungen erlaubt, können die internen Regeln des Gebäudes oder der Gemeinde Sie immer noch blockieren.
Aktualisierte Abstimmungsregeln Bisher konnte eine VME die Vermietung mit einer 3/5-Mehrheit blockieren. Nach dem neuen Gesetz muss dieselbe 3/5-Mehrheit nun aktiv für die Zulassung von Kurzzeitvermietungen stimmen.
Mit anderen Worten:
- Wenn die Genehmigung für die Ferienvermietung noch nicht erteilt wurde, ist sie nicht automatisch erlaubt.
- Die Investoren müssen entweder nachweisen, dass eine Genehmigung vorliegt, oder sich für eine Mehrheitsentscheidung einsetzen.
Erweiterte Befugnisse für VME-Vorsitzende Der Präsident des Hauseigentümerverbandes hat nun die rechtliche Befugnis:
- Unerlaubte Vermietungen sofort einstellen.
- Ergreifen Sie rechtliche Schritte gegen Eigentümer, die ohne Genehmigung vermieten.
Gute Nachrichten: Aktuelle Vermietungen sind geschützt
Machen Sie sich Sorgen um Ihre bestehende Lizenz zur Ferienvermietung? Hier ist die Erleichterung:
- Keine rückwirkende Wirkung: Immobilien, die vor dem 3. April 2025 zur Ferienvermietung angemeldet wurden, sind geschützt.
- Die Gemeinden können bereits erteilte Genehmigungen nicht aufheben.
- Sie können weiterhin zu den derzeitigen Bedingungen mieten, sofern Sie alle örtlichen Vorschriften einhalten.
Achtung! Dieser Schutz gilt nur, wenn die Immobilie vollständig registriert war und den Vorschriften entsprach. Halten Sie alle Unterlagen auf dem neuesten Stand, um Probleme zu vermeiden.
Die Auswirkungen: Was dies für verschiedene Käufer bedeutet
Neue Käufer und Investoren Wenn Sie eine Immobilie mit der Absicht kaufen, sie zu vermieten:
- Prüfen Sie die Satzung der VME, bevor Sie etwas unterschreiben.
- Bestätigen Sie, ob die Ferienvermietung erlaubt ist oder ob eine Genehmigung erforderlich ist.
- Verstehen Sie die Wahlschwellen in der Gemeinschaft.
- Ziehen Sie Standorte in Betracht, an denen die Kurzzeitmiete bereits in die Rechtsstruktur integriert ist.
Derzeitige Eigentümer von Ferienunterkünften
- Pflegen Sie eine intensive Kommunikation mit Ihrer Gemeinschaft.
- Nehmen Sie an VME-Sitzungen teil und verteidigen Sie Ihren Standpunkt.
- Bereiten Sie sich auf eine strengere Durchsetzung vor - sorgen Sie für ordnungsgemäße Unterlagen, Genehmigungen und Steuern.
Bauherren und Neubauten Neue Bauvorhaben können proaktiv Kurzzeitvermietungen zulassen, indem sie dies in der Urkunde festschreiben. Dies kann:
- Schützen Sie künftige Käufer vor Unsicherheit.
- Attraktivität für Investoren durch vorhersehbare Mietrechte.
Strategische Tipps zur Bewältigung der Veränderungen
- Prüfen Sie immer die VME-Satzung Fragen Sie Ihren Immobilienmakler oder Rechtsanwalt nach der neuesten Bausatzung. Darin sind die Rechte und Beschränkungen festgelegt.
- Entscheiden Sie sich für mietfreundliche Städte und Gemeinden, in denen die Kurzzeitvermietung entweder üblich oder gesetzlich geschützt ist.
- Ziehen Sie langfristige Mietalternativen in Betracht In Gegenden mit strengen Mietrichtlinien sollten Sie langfristige Mietstrategien in Betracht ziehen, um mehr Stabilität zu erreichen.
- Arbeiten Sie mit Spezialisten zusammen Ein Anwalt für Immobilienrecht, der sich mit dem lokalen Recht auskennt, ist heute eine Notwendigkeit - kein Luxus.
Vergleich: Die Niederlande und Spanien
| Aspekt | Die Niederlande | Spanien |
|---|---|---|
| Immobilienmakler | Käufer und Verkäufer beauftragen in der Regel getrennte Makler | Agenten können für beide Seiten arbeiten |
| Notar | Durchführung von Due-Diligence-Prüfungen und rechtlichen Kontrollen | Registriert lediglich die Transaktion |
| Grundbuchamt | Vollständig öffentlich und online | Oft fragmentierte, physische Büros |
| Anwalt erforderlich? | Selten, außer im Streitfall | Unbedingt erforderlich für die rechtliche Due Diligence |
| Reservierung Vertrag | Ungewöhnlich | Standard, mit nicht erstattungsfähiger Kaution |
| Schutz des Käufers | Bedenkzeit, Finanzierungsvorbehalt | Selten enthalten, es sei denn, es wird verhandelt |
| Überprüfung der Rechtmäßigkeit | Notariell verwaltet | Käufer/Anwalt muss nachforschen |
Schlussfolgerung: Informieren Sie sich, bevor Sie investieren
Die neue Gesetzgebung ist ein Wendepunkt. Es verlagert die Macht auf die Gemeinden und verlangt von den Käufern, strategisch zu denken - insbesondere von denen, die Mieteinnahmen erzielen wollen.
Wenn Sie planen, in Spanien zu kaufen oder zu investieren:
- Überprüfen Sie das Baurecht und die Einstellung der Gemeinde.
- Wählen Sie Ihren Standort mit Bedacht.
- Verlassen Sie sich nicht auf Annahmen - lassen Sie alles überprüfen.
Mit der richtigen Strategie bleibt Spanien ein äußerst attraktiver Immobilienmarkt. Aber die Investoren von heute müssen klüger sein als je zuvor.
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